LOKASI USAHA
September 6, 2008 by
arsipbisnis Dalam membuat rencana bisnis, pemilihan lokasi usaha adalah hal utama yang perlu dipertimbangkan. Lokasi strategis menjadi salah satu faktor penting dan sangat menentukan keberhasilan suatu usaha. Banyak hal yang harus dipertimbangkan dalam memilih lokasi, sebagai salah satu faktor mendasar, yang sangat berpengaruh pada penghasilan dan biaya, baik biaya tetap maupun biaya variabel. Lokasi usaha juga akan berhubungan dengan masalah efisiensi transportasi, sifat bahan baku atau sifat produknya, dan kemudahannya mencapai konsumen. Lokasi juga berpengaruh terhadap kenyamanan pembeli dan juga kenyamanan Anda sebagai pemilik usaha. Bagi wirausahawan pemula, sebaiknya berhati-hati dalam menentukan lokasi usaha, jangan sampai asal pilih lokasi. Salah-salah, usaha Anda bisa jeblok.
Beberapa pakar wirausaha menyarankan, agar dalam memilih lokasi usaha seperti ruko, kios, rumah atau kaki lima harus pas dengan jenis usaha yang dilakoni. Karena ada usaha yang cocok didirikan di satu lokasi tapi tidak cocok di tempat lain. Untuk itu pengusaha disarankan untuk melakukan survei untuk mencari tempat yang sesuai bagi usahanya. Amati kondisi pasarnya, potensi permintaannya dan jangan lupa cari juga informasi bagaimana prospek perkembangan daerah itu ke depannya, karena hal ini bisa mempengaruhi kelangsungan usaha Anda.
Lokasi yang “strategis” dalam teori wirausaha ditafsirkan sebagai lokasi di mana banyak ada calon pembeli, dalam artian lokasi ini mudah dijangkau, gampang dilihat konsumen, dan lokasi yang banyak dilalui atau dihuni target konsumen yang berpotensi membeli produk atau jasa yang dijual. Lokasi seperti ini cocok untuk usaha perdagangan barang atau jasa yang harus berhubungan langsung dengan pelanggan. Itu sebabnya pasar, pusat pertokoan, atau pusat perbelanjaan menjadi lokasi-lokasi usaha perdagangan yang paling diincar orang. Soalnya, di area seperti itu, calon konsumen tumpah tersedia. Para pemilik usaha tinggal mencari strategi untuk memancing lirikan mata mereka. Usaha-usaha yang sangat tergantung dengan lokasi strategis misalnya; apotek, rumah makan, mini market, bengkel, toko pakaian, juga salon kecantikan.
Lokasi Usaha dan Ide Bisnis
Banyak calon wirausahawan yang bingung mau mulai dari mana? Apakah mencari lokasi usaha dahulu atau menentukan bisnis yang akan dijalankan. Pemilihan lokasi untuk membuka usaha adalah sangat penting. Namun, kadang ketika sudah menemukan lokasi yang strategis, namun tidak cocok untuk bisnis yang akan dijalankan. Sebenarnya, mana yang harus didahulukan ?
Memilih Bisnis Dulu, Lokasi Menyusul
Bagi Anda yang memiliki passion terhadap satu bidang usaha, atau Ada memutuskan untuk membeli franchise, maka pemilihan bisnis bisa menjadi urutan pertama. Langkah berikutnya adalah pemilihan lokasi yang tepat untuk memulai usaha. Tentunya juga Anda harus mempunyai produk unggulan yang akan Anda jual di lokasi tersebut.
Misal, Anda mau membuka usaha salon kecantikan. Berarti Anda telah menentukan jenis bisnisnya terlebih dahulu. Tinggal Anda mencari lokasi yang cocok.
Pertanyaannya,”Cocoknya kalau membuka salon kecantikan itu di mana?” Misalnya: di food court salah satu mal atau pasar swalayan. Langkah selanjutnya adalah menentukan mal atau pasar swalayan yang mana? Mau yang level menengah atau level bawah. Misalnya level menengah. Maka datangi mal yang memiliki kriteria pengunjung level menengah.
Mendapatkan Lokasi yang Strategis
Kadang ide bisnis itupun muncul ketika kita tanpa sengaja menemukan suatu lokasi yang kita pikir strategis untuk menjalankan suatu usaha. Misalnya ketika kita jalan-jalan di mal atau ketika jogging pagi keliling perumahan atau suatu daerah. Andapun berpikir, lokasi ini cocoknya untuk bisnis apa ya?
Atau ada saudara yang memiliki kios/ruko namun dalam kondisi tidak dipakai atau tidak disewakan. Kita kadang ditawari dengan harga sewa khusus, dari pada kios tersebut nganggur.
Dalam kondisi seperti ini, memilih bisnis adalah pilihan kedua. Karena kita sudah mendapatkan lokasi. Tentu kita tidak bisa memaksakan suatu jenis bisnis yang kita inginkan pada suatu lokasi khusus. Misal, tidak lucu kalau kita memilih bisnis makanan, padahal peruntukan lokasi untuk pakaian, begitupun sebaliknya.
Situasi seperti ini akan memaksa kita untuk berpikir, akan diisi dengan dagangan apa. Misalnya kita mendapatkan lokasi di pakaian. Yang kita lakukan adalah berpikir jenis bisnis yang serumpun dengan pakaian. Apakah kita berjualan pakaian bayi, anak-anak, abg, atau dewasa. Kita bisa juga memilih berjualan khusus, seperti busana muslim laki-laki, busana muslim khusus wanita, atau bahkan berjualan grosir kerudung/jilbab.
Bisa saja lokasi yang kita temukan adalah pasar tradisional. Kita harus pilah dulu, apakah ada pengelompokan jenis dagangan atau bebas. Kita bisa membandingkan jenis usaha, mau bersaing dengan yang sudah ada atau benar-benar membuka usaha yang belum ada. Kalau mau bersaing, senjata apa yang kita pakai untuk bersaing, apakah harga yang murah atau kualitas yang bagus.
Bagiamana bisa menentukan lokasi ini bagus untuk usaha atau tidak, tentu butuh jam terbang. Untuk meningkatkan jam terbang ini, Anda harus sering datang ke mal untuk membandingkan, posisi mana dari kios atau counter di mal itu yang ramai pengunjung. Ada beberapa pintu gerbang dan pintu-pintu kecil lainnya. Lihat jalan utama yang biasanya ditandai jalanan lebih besar, menghubungkan pintu utama dengan hall. Biasanya jalan utama ini ramai pengunjung. Kalau jalan utamanya saja sepi, berarti mal tersebut belum ramai.
Dari sering datang ke mal-mal, kita jadi bisa membandingkan dan membayangkan. Pada akhirnya, tanpa datang ke suatu mal, kita bisa melihat dari selembar gambar mal, mana jalan utama, jalan ramai kedua dan jalur yang sepi. Mana lokasi yang kira-kira ramai pengunjung. Hal ini berguna bila kita mau memilih kios/counter mana yang akan dibeli/disewa.
Jadi, kita bisa memilih jenis usaha belakangan, bila kita sudah menemukan lokasi usaha yang strategis. Namun, kadang orang sudah menentukan jenis usaha yang akan dijalani, baru mencari lokasi yang bagus. Kedua langkah ini bisa dipilih sesuai kondisi di lapangan.
Namun, apakah semua jenis usaha disektor perdagangan mensyaratkan lokasi dekat keramaian seperti itu? Tentu saja tidak mesti, karena banyak pengusaha yang kini usahanya maju pesat ternyata lokasi usahanya tidak berada di jalur ramai, misalnya usaha perternakan ayam, pembiakan udang air tawar, pabrik tahu tempe, catering, pembuatan furniture, merupakan beberapa contoh saja usaha yang tidak harus berlokasi di pusat keramaian.
Beberapa usaha malahan dapat dilakukan di rumah. Beberapa pengusaha sukses ternyata memulai usahanya di ruang tamu rumahnya sendiri. Dokter, bidan, konsultan, teknisi elektronik, biro jasa dan internet marketer banyak menggunakan bagian rumahnya untuk tempat usaha. Dengan memanfaatkan rumah, Anda bisa berhemat modal jutaan rupiah, sehingga anggaran itu Anda bisa gunakan untuk kegiatan lain dalam menjalankan laju usaha. Membuka usaha di rumah memungkinkan kita untuk meluangkan waktu untuk keluarga. Dengan memulai usaha dari rumah, kita bisa mempunyai waktu lebih untuk mengerjakan pekerjaan-pekerjaan rumah tangga. Oleh karena itu, kalau Anda wanita, memulai usaha dari rumah sangat sesuai untuk Anda yang ingin tetap menunaikan kodrat kewanitaan Anda sebagai ratu rumah tangga sekaligus bisa bekerja untuk mendapatkan penghasilan.
Memulai usaha dari rumah bisa sangat bermanfaat, tapi tentu saja hal ini harus disesuaikan dengan kondisi rumah Anda dan sifat dari usaha Anda. Kalau Anda ingin menggunakan rumah sebagai tempat usaha, tentunya harus memilih jenis usaha yang cocok dijalankan di lokasi itu. Anda bisa saja mengamati usaha di lokasi perumahan daerah lain yang telah berjalan, lalu berpura-pura membeli atau menggunakan jasa mereka, lalu Anda nilai sendiri apakah usaha tersebut kira-kira bisa Anda jalankan di rumah Anda. Anda bisa pakai teori ATM yakni mengAmati bisnis orang lain, kemudian anda Tiru dengan beberapa Modifikasi. Beberapa jenis usaha yang paling cocok dijalankan di rumah adalah yang bersifat homey misalnya bisnis pembuatan snack dan penganan, bisnis barang kerajinan, bisnis kue, dan usaha lain sejenis. Bahkan kalau lokasi rumah Anda berada di pingir jalan utama, beberapa usaha yang bagus dijalankan seperti toko pakaian adat/pakaian muslim, usaha pijat kesehatan, salon dan toko roti, warung makan dan usaha makanan sejenis lainnya. Kalau kebetulan Anda hendak membuka usaha katering, misalnya, rumah jelas pilihan pertama untuk disulap menjadi “dapur umum”. Toh, dapur tak harus di lokasi yang ramai, gampang diakses angkutan umum, atau syarat-syarat lain yang identik dengan pengertian strategis.
Namun Anda juga mesti berhati-hati, ada beberapa usaha yang tidak cocok dijalankan di rumah seperti usaha toko kelontong atau bisnis perlengkapan bayi, karena orang-orang pastinya lebih cendrung belanja ke hypermarket atau minimarket, alasannya selain berbelanja bulanan, juga sekalian untuk jalan-jalan sambil cuci mata.
Rumah juga bisa dimanfaatkan sebagai gudang, bengkel kerja atau workshop, dan kantor bila Anda berusaha di bidang jasa, dan pabrik kecil-kecilan asal jangan sampai mengganggu ketertiban dan ketenangan lingkungan sekitar. Jangan mentang-mentang mau menghemat modal, Anda terus membuka peternakan ayam di halaman belakang rumah, atau membuat pabrik batako yang bikin bising tetangga. Alih-alih mendapat untung, bisa-bisa ayam Anda menjadi sasaran senapan angin tetangga sebelah rumah atau rumah Anda malah di lempar batako.
Kadang–kadang sebuah usaha malah tak membutuhkan lokasi sama sekali. Bisnis perbaikan peralatan elektronik dari rumah ke rumah, umpamanya, bisa dijalankan tanpa perlu bengkel atau showroom. Tempat kerja para montir, ya, rumah para pelanggan. Kunci keberhasilan usaha seperti itu terletak pada kualitas kerja dan kepandaian promosi, bukan lokasi. Bisnis sedot WC merupakan contoh bisnis yang tak terlalu mengutamakan lokasi usaha.
Bila usaha Anda bergerak dalam bidang produksi, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam menentukan lokasi usaha yakni:
1. Dekat dengan pasar.
Bagi pengusaha dalam bidang penjualan produk, biaya dan waktu diperlukan untuk mengangkut produk ke pelanggan, adalah suatu pertimbangan utama. Karena itu, perusahaan harus ditempatkan dekat pusat pasarnya. Faktor lain yang juga perlu diperhatikan dalam mendekati pasar, yaitu kuantitas dan kualitas produk yang akan dijual, daya beli masyarakat, dan jenis produk yang akan dihasilkan. Barang yang lekas rusak, seperti daging, ikan memerlukan kecepatan untuk sampai ke pasar, hal ini perlu dipertimbangkan.
2. Dekat dengan bahan baku dan bahan Penunjang.
Sumber bahan baku atau bahan mentah yang diperlukan sebagai input, harus dipertimbangkan. Ini sangat erat hubungannya dengan biaya produksi. Bahan baku yang murah harganya tetapi jauh letaknya dari lokasi perusahaan, akan mengakibatkan biaya angkutan relatif tinggi dan biaya produk relatif mahal sehingga harga jual produk juga mahal. lokasi perusahaan haruslah ditempatkan pada lokasi yang biaya pengangkutan atau biaya materialnya relatif murah. Pertimbangan lain suatu perusahaan harus dekat dengan bahan baku, terutama bagi perusahaan yang menggunakan bahan baku yang mudah busuk seperti industri bahan makanan, industri pengalengan, dsb.
3. Dekat dengan sarana transportasi.
Lokasi perusahaan harus dekat dengan sarana transportasi, agar hubungan antara produsen dan konsumen di pasar; antara produsen dengan pemasok bahan baku mudah atau cepat, bila menerima bahan baku untuk diproses menjadi produk jadi dan cepat mengirim produknya baik ke pasar maupun ke pemesan, maka akan memberikan kepuasan kepada pelanggannya. Pertimbangan tersebut, pada dasarnya, adalah agar biaya transportasi dapat ditekan serendah mungkin sehingga harga barang dapat bersaing di pasar.
4. Dekat dengan tenaga kerja yang cocok
Tenaga kerja merupakan salah satu faktor produksi, yang mempunyai pengaruh langsung terhadap hasil produksi. Tingkat upah yang di suatu lingkungan masyarakat, harus menjadi perhitungan dalam menentukan lokasi, agar bisa disesuaikan dengan kemampuan perusahaan. Dan juga Faktor kemampuan tenaga kerja di suatu lokasi produksi.
5. Sesuaikan dengan segmen masyarakat yang akan diraih.
Misalnya jika ingin membuka klinik kesehatan untuk kelas menengah ke atas maka lokasi perumahaan kelas menengah atas menjadi masuk akal. Atau jika ingin membuka toko bahan-bahan bangunan sebaiknya mencari lokasi perumahan yang sedang berkembang.
Memilih Tempat Usaha
Jika usaha Anda bergerak di sektor perdagangan, mau tak mau Anda mesti mencari lokasi yang ramai orang yang menjadi target market penjualan Anda. Lokasi yang paling bagus dicari adalah di pinggir jalan raya, dekat pasar, dekat sekolah atau kampus, dekat pusat perkantoran, dekat lapangan atau arena olah raga atau pusat keramaian lain. Masalahnya tarif sewa atau harga lokasi-lokasi seperti itu pasti mahal.
Ada beberapa lokasi ramai yang memungkinkan Anda mengeluarkan dana relatif lebih murah ketimbang menyewa toko: lokasi kaki lima. Tapi, mengingat kepentingan kontinuitas, sebaiknya Anda memilih lokasi yang tak terlalu mengganggu kepentingan umum. Jangan sampai Anda mendapatkan lokasi kaki lima strategis tapi cuma berumur seminggu lantaran keburu digaruk polisi pamong praja.
Asal jeli, banyak lokasi usaha yang tersedia, misalnya, memanfaatkan lahan kosong yang biasanya terdapat di sejumlah lakasi parkir di suatu pertokoan atau bahkan gedung milik pemerintah. Biasanya, total biaya sewa lahan dan pembangunannya cuma 30 % dari biaya sewa ruko di sekitarnya. Walau begitu, ruko tetap layak digunakan untuk rumah makan, asal sifatnya cepat saji, bukan untuk tempat makan santai.
Memilih tempat usaha yang bagus harus disesuaikan dengan business plan atau rencana bisnis, dan berikut ini beberapa hal penting yang menjadi pertimbangan dalam memilih lokasi usaha:
1. Sebaiknya, lokasi usaha dilalui jalur dua arah. Paling ideal, lokasi sebaiknya di sisi jalan jalur orang pulang kerja. Ada keyakinan, orang pulang kerja lebih mungkin membeli sesuatu daripada orang yang tengah berangkat kerja. Jadi kita menggampangkan mereka mampir. Calon pembeli tak perlu mencari putaran jalan atau memutar memotong jalan.
2. Ada jenis lokasi lain banyak dipakai untuk membuka usaha dagang yaitu kios. Kios-kios bertebaran di pusat-pusat perbelanjaan, baik pasar tradisional maupun modern. Biarpun tempat-tempat seperti ini relatif ramai orang, jenis usaha yang Anda gelar di lokasi seperti itu juga harus sesuai dengan segmen pengunjung. Kebanyakan pengelola pusat belanja modern sudah menentukan alokasi jenis usaha
yang boleh buka ada di sana. Jadi, kita, calon pengusaha, tak bisa terlalu leluasa menggunakannya.
3. Sebelum menentukan mau menyewa atau membeli kios yang ada, periksa dulu jenis usaha apa yang boleh berada di sana. Jangan sampai kita membeli kios di lantai fashion, padahal berencana mau membuka depot es teler. Kalau akhirnya boleh, itu anugerah, karena dagangan kita bakal berbeda dengan kios lain sehingga peluang kita laku lebih besar. Tapi, kalau harus ikut-ikutan jualan baju yang belum kita ketahui juntrungannya, bisa berabe, kan?
4. Kalau lokasi kios incaran memang benar-benar ramai, jangan pusing dengan jenis usaha. Pakai saja kembali “rumus ATM”. Kalau Anda sudah menemukan pusat perbelanjaan yang ramai sekaligus ada kios yang lokasinya strategis, silakan berjalan-jalan ke pusat perbelanjaan lain. Cari jenis usaha yang bisa kita tiru, tapi belum ada di lokasi kita. Survei, pelajari, lalu…kita buka usaha serupa.
5. Kalau Anda hanya mampu menyewa kios yang letaknya tak terlalu strategis, Anda mesti kreatif mencari jenis usaha yang cocok. Bisa untuk play station, pijat refleksi, warung jamu, atau bisa saja usaha hiburan. Pasti dicari orang meskipun berada di ujung jalan atau pojokan.
6. Anda harus mempertimbangkan calon pelanggan dengan lokasi yang dipilih. Kalau Anda hendak membuka salon kelas atas bertarif mahal, menyewa kios di pusat grosir belum tentu cocok. Orang yang datang ke tempat itu biasanya benar-benar hendak berbelanja, bukan jalan-jalan atau rekreasi. Lokasi di mal atau plasa mewah mungkin lebih cocok untuk itu. Sebaliknya, kalau Anda hendak buka kios jual beli ponsel bekas, mal kelas atas mungkin tidak cocok. Para pengunjung mal seperti itu sepertinya bakal malu kalau membeli atau menjual ponsel bekas. Toko atau dealer ponsel baru mungkin lebih cocok bertengger di sana.
7. Memilih pusat perbelanjaan pun kudu hati-hati. Kalau belum terbukti ramai—karena masih baru—periksa dengan teliti potensi pengunjung di sekitar lokasi. Contohnya, pusat grosir yang berdiri di daerah elit belum tentu sukses dan bakal ramai pengunjung. Sebab, penduduk di daerah elit cenderung enggan mendatangi lokasi seperti itu. Mereka lebih suka datang ke mal atau plasa mewah.
8. Kalau Anda menyewa ruko atau kios, pertimbangkan apakah perlu untuk direnovasi agar sesuai dengan usaha Anda.
9. Apakah tempat usaha yang dipilih dekat dengan tempat tinggal Anda? Hal ini untuk kenyamanan Anda sebagai pengusaha.
10. Apakah keramaian lokasi hanya musiman atau memang ramai karena tingginya tingkat kepadatan penduduk sekitar .
11. Apakah lokasi usaha berada pada daerah aman dengan tingkat kriminal yang rendah?
12. Kalau usaha Anda buka sampai malam hari, apakah penerangan di luar toko Anda sudah cukup terang untuk menarik pembeli dan membuat mereka merasa nyaman dan aman? Apakah Anda perlu memasang lampu hias untuk membuat toko Anda lebih cantik?
13. Apakah keberadaan usaha sejenis di dekat lokasi usaha Anda berpotensi merebut hati pelanggan Anda yang dapat merugikan bisnis yang Anda jalankan? Mampukah Anda bersaing dengan mereka?
14. Mudahkah tempat usaha Anda dijangkau oleh pembeli?
15. Apakah tempat parkir tersedia dan cukup untuk jumlah pelanggan yang menjadi target Anda?
16. Apakah supplier barang dagangan Anda merasa nyaman dengan lokasi usaha Anda?
17. Seandainya usaha Anda berkembang, apakah tempat usaha tersebut mampu mengakomodasi pertumbuhan tersebut?
Pemilihan lokasi sangat tergantung pada kegiatan usaha Anda. Kebutuhan lokasi untuk bisnis eceran akan jauh berbeda dengan bisnis rumahan atau usaha industri.
